A Baalbek Cooperativa Habitacional deve restituir integralmente os valores pagos pelo cooperado, e não de maneira proporcional, pois “não tem previsão de entrega do imóvel”, acordaram os desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão disponibilizado em 25/09/2020.
A relação da cooperativa habitacional com o cooperado é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme o Enunciado nº 602 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas”.
Assim, nos autos da Apelação nº 1002523-77.2019.8.26.0009, restou reconhecida a vulnerabilidade da autora e a culpa da ré na rescisão do negócio jurídico, ao interpretá-lo de modo mais favorável ao aderente, em sintonia com o microssistema de defesa do consumidor.
Inadimplência contratual absoluta da cooperativa habitacional
A autora firmou com a ré um termo de adesão cooperativo para adquirir um imóvel na praia, sob a promessa de que receberia o bem no prazo máximo de dois anos. Todavia, após cinco anos, e o pagamento de mensalidades que variaram entre R$ 351,77 a R$ 5 mil, percebeu que foi enganada, pois, na verdade, as parcelas não tinham fim, nem mesmo existia um empreendimento específico em construção no local anunciado.
Cerca de 25% do total das parcelas pagas pela consumidora ainda foram desviados para fundos diversos da finalidade da compra e para ressarcir despesas em geral da cooperativa.
Por isso, além da devolução integral do montante pago, devidamente corrigido, a cooperada pugnou pela condenação da parte adversa ao pagamento de danos morais e o deferimento de tutela provisória de urgência, para suspender o pagamento das parcelas, sob pena de aplicação de multa diária coercitiva, caso o nome dela fosse inscrito indevidamente em cadastros de restrição de crédito.
Apesar da suspensão do pagamento das parcelas, o juízo da 1ª Vara Cível do Foro Regional de Vila Prudente determinou em sentença a rescisão do contrato e a devolução somente de 80% dos valores pagos.
Ambas as partes interpuseram apelação, e o Tribunal de Justiça deu provimento apenas ao recurso da autora, para estabelecer o ressarcimento imediato de todas as despesas realizadas, até mesmo aquelas relacionadas ao pagamento de seguro prestamista, com a incidência de correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação: “Viva, pois, a inadimplência absoluta da recorrida, albergando o fato incontroverso (art. 374, inciso III do CPC), de modo que a não fixação de prazo para entrega do imóvel fere não só o Direito, mas a própria Moral”.
No acórdão, relatado pelo desembargador Rômolo Russo, aplicou-se a Súmula nº 543 do STJ, por analogia, que prevê a restituição das parcelas pagas pelo comprador, integralmente, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com culpa exclusiva do vendedor ou construtor.
Publicidade enganosa
Na publicidade e na oferta do serviço, a cooperativa habitacional apresenta a ideia de que é possível adquirir um imóvel, por exemplo, na praia, em um curto prazo, mediante parcelas mensais de R$ 332,00. No entanto, o imóvel muitas vezes nem sequer existe.
A proposta da cooperativa é bem semelhante a um consórcio, mas o sistema de contemplação é obscuro, e não possui duração definida. Logo, em tese, o consumidor poderá pagar as parcelas por tempo indeterminado, durante muitos anos, sem ter nenhuma previsão de receber o imóvel.
A propaganda é capaz de efetivamente enganar, em especial porque é exibida em canais de televisão aberta. Para muitas pessoas, uma das principais fontes de informação ainda é a televisão aberta, presente em quase todos os domicílios brasileiros.
Em casos de rescisão, a cooperativa habitacional chega a reter administrativamente mais da metade do montante despendido. Como se já não bastasse, a restituição desses valores também se dá através de várias parcelas, e o consumidor poderá ter o nome inscrito em cadastros de negativados, se decidir interromper os pagamentos unilateralmente.
